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ISRAELVALLEY- L'IMPOSITION DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES EN ISRAËL - Les mesures prises par le gouvernement pour augmenter le nombre des appartements à usage résidentiel en Israël. Par Maître Lior Pick

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Lior Pick (Tel-Aviv) | Droit et fiscalité

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Consécutivement à l’augmentation des prix de l’immobilier en Israël ces dernières années, le gouvernement israélien a décidé de prendre des mesures importantes dans le but d’augmenter le nombre d’appartements et de diminuer leurs prix.

La Loi sur la Plus-value Immobilière (Ordre Temporaire) adoptée à la fin de l’année 2011 en est une illustration. Plusieurs dispositions ont été mises en place par le biais de cette loi:

1. Une diminution du taux de la taxe d’acquisition quand il s’agit de l’achat d’un seul appartement résidentiel entre le 21 février 2011 et le 31 décembre 2012.
2. Une augmentation du taux de la taxe d’acquisition quand il s’agit d’achat d’appartements pour investissement (c’est-à-dire d’appartements supplémentaires) entre le 12 février 2011 et le 31 décembre 2012.
3. Une diminution du taux d’imposition sur les plus-values immobilières dans le cas d’une vente de terrain pour la construction d’au moins 8 appartements résidentiels, si la vente est réalisée entre le 15 novembre 2010 et le 31 décembre 2011. Il faut noter que le ministre des Finances, avec l’autorisation du comité financier de la Knesset peut augmenter cette période d’un an supplémentaire.
4. Deux exonérations supplémentaires d’impôt sur la plus-value sont accordées pour la vente d’appartements résidentiels, chacune de ces exonérations étant limitée a un seuil maximum de 2,2 millions de shekels, en plus des exonérations posées dans le chapitre 5 de la Loi sur les Plus-values Immobilières (ci-après: “La Loi”) dans la vente d’un appartement qualifié comme “résidentiel” entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.

De plus, afin d’augmenter plus encore le nombre d’appartements résidentiels, le Parlement israélien (Knesset) a approuvé le 1er aout 2011 la Loi sur les Plus-values Immobilières (amendements législatifs) (ci-après: “Amendement à l’Ordre Temporaire”) qui accorde une exonération d’impôt sur les plus-values pour la vente d’un appartement qui n’est pas qualifié d’"appartement résidentiel", tels qu’un appartement utilisé comme clinique ou bureau, pourvu que la vente soit réalisée entre le 1er aout 2011 et le 20 juin 2013.

Dans l’amendement à l’ordre temporaire et pour stimuler encore la vente d’appartements résidentiels dans la période citée, l’article 49(b)(1) a modifié le 71eme amendement de la Loi et il a été disposé pour la période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 1er janvier 2021 que l’exonération de plus-values pour la vente d’un appartement résidentiel sera accordée une fois tous les 8 ans et non plus une fois tous les 4 ans.

Sont expliquées ci-dessous plus en détails les mesures incitatives de cet Ordre Temporaire.

Les mesures incitatives de l’Ordre Temporaire

1. Les tranches d’imposition pour l’achat d’appartement (pendant la période de l’Ordre Temporaire)

Afin de diminuer le prix de l’achat des appartements résidentiels, l’article 3 de l’Ordre Temporaire dispose qu’une personne qui achètera un “appartement résidentiel unique” dans la période comprise entre le 21 février 2011 et le 31 décembre 2012, sera autorisée à bénéficier de tranches d’imposition favorisées telles que :
• Pour la tranche de la valeur inférieure à 1 350 000 shekels, aucune taxe d’acquisition ne s’applique
• Pour la tranche de la valeur comprise entre 1 350 000 shekels et 1 601 210 shekels, une taxe d’acquisition de 3,5% s’applique
• Pour la tranche de la valeur supérieure à 1 601 210 shekels, une taxe d’acquisition de 5% doit être payée

D’un autre coté, afin de diminuer la rentabilité de l’achat d’appartements d’investissements, il est disposé dans l’article 2 de l’Ordre Temporaire qu’une personne qui achètera un appartement résidentiel qui n’est pas son unique appartement entre le 21 février 2011 et le 31 décembre 2012 devra s’acquitter des impôts suivants:
- Pour la tranche de la valeur inferieure à 1 million de shekels : une taxe d’acquisition de 5% s’applique.
- Pour la partie de la valeur entre 1 million de shekels et 3 millions de shekels : une taxe d’acquisition de 6% s’applique.
- Pour la partie de la valeur excédant 3 millions de shekels : une taxe d’acquisition de 7% s’applique.

2. Exonérations supplémentaires pour la vente d’un appartement résidentiel jusqu’au 31 décembre 2012

L’Ordre Temporaire autorise le vendeur d’un “appartement résidentiel” à vendre deux appartements supplémentaires exonérés d’impôt sur la plus-value en plus des exonérations accordées au chapitre 1 de la Loi, selon les termes suivants :

1. La vente est réalisée entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2012.

2. Le vendeur vend tous ses droits de propriété sur l’appartement, ce qui signifie que l’exonération accordée par l’ordre Temporaire ne s’applique pas aux opérations combinées.

3. Quand la valeur de la vente est inférieure à 2,2 millions de shekels (ci-après: “le montant plafond”), une exonération totale sera accordée. Cependant, quand la valeur de la vente dépasse le montant plafond, sera accordée une exonération partielle.

4. Lors de la vente d’un appartement résidentiel, si le prix de vente est plus élevé en raison d’un permis d’urbanisme affilié à cet appartement (le propriétaire vend l’appartement avec une possibilité de construire une chambre supplémentaire par exemple), une exonération sera accordée selon l’article 49 G de la Loi, sans dépasser le seuil d’exonération prévu par l’Ordre Temporaire. Il faut noter qu’en cas de vente d’une partie d’un appartement un plafond d’exonération sera accorde proportionnellement à la partie vendue.

5. Le vendeur n’a pas reçu l’appartement à l’occasion d’un transfert sans contrepartie financière entre le 1er novembre 2011 et le 31 décembre 2012. Il faut à ce propos préciser les points suivants:
• Un appartement qui a été légué pendant la période susmentionnée ne sera pas considéré comme un appartement qui a été reçu sans contrepartie par l’Ordre Temporaire. Ainsi, le propriétaire d’un appartement qu’il a reçu en héritage peut le vendre en étant exonéré d’impôt sur la plus-value.
• Un appartement reçu en conséquence d’une dissolution d’une “propriété partagée” se verra appliquer l’exonération sur la plus-value immobilière selon l’article 71 de la Loi et ne sera pas considéré comme un appartement reçu sans contrepartie par l’Ordre Temporaire.
• Selon l’Ordre Temporaire, un propriétaire peut vendre son appartement qu’il a reçu en cadeau (donation) ou qui est placé sur un terrain reçu en cadeau avant le 1er novembre 2010. Cela signifie que le délai prévu par l’article 49F de la Loi ne s’applique pas à une vente qui bénéficie d’une exemption selon l’Ordre Temporaire.

6. La vente n’est pas faite à un parent (défini à l’article 1 de la Loi). Il faut préciser que l’interprétation du terme “parent” par l’administration fiscale, selon laquelle une personne devient un parent ou membre de la famille à la suite du mariage et reste considéré comme parent même en cas de décès de son époux(se) tant qu’il n’est pas marié à une autre personne, s’applique également dans ce cas la.

7. Il est important de noter que le vendeur n’est pas autorisé à recevoir une exonération (partielle ou totale) accordée par l’article 6(a) de l’Ordre Temporaire plus de deux fois. Soulignons à ce propos que l’usage d’une exonération accordée par l’article 6a(b) de l’Amendement à l’Ordre Temporaire sera compté parmi ces deux exonérations.

8. Cependant, les exonérations prévues par l’article 6(a) de l’Ordre Temporaire ne seront pas comptées parmi les exonérations obtenues par l’article 49b(1) de la Loi concernant les exonérations conformément au chapitre 5 de la Loi, mais seulement pendant la période de l’ordre Temporaire. Cela signifie qu’une personne qui désirera vendre un appartement après la fin de l’Ordre Temporaire (après le 31 décembre 2012) qui bénéficiera de l’exonération accordée à l’article 49(1) de la Loi devra attendre 8 ans a partir du moment de la dernière vente exonérée, incluant une exonération accordée par l’article 6(a) de l’Ordre Temporaire.

9. Le 71eme Amendement de la Loi a modifié la période stipulée à l’article 49b(1) de la Loi de 4 à 8 ans pour la vente d’appartements résidentiels entre le 1er janvier 2003 et le 1er janvier 2021.

Cependant, une personne qui aura utilisé l’exonération d’impôt sur les plus-values de l’Ordre Temporaire pourra vendre un appartement supplémentaire après 4 ans, à condition qu’elle rencontre les conditions de l’exonération de l’article 49(b) (2) de la Loi pour un appartement résidentiel unique.

3. Exonérations supplémentaires pour la vente d’un appartement non qualifié comme “résidentiel”

Le 8 août 2011 l’Amendement à l’Ordre Temporaire a étendu les exonérations de l’impôt sur la plus-value également aux ventes d’appartements non qualifiés comme “résidentiels” afin d’augmenter le nombre d’appartements résidentiels en Israël à court-terme.
L’élargissement de cette exonération s’applique aux appartements qui ne sont pas utilisés comme résidence (mais comme bureau, clinique etc) et aux appartements qui ont été utilisés comme résidence au départ mais n’ont pas accumulé la période requise pour être considérés comme “appartements résidentiels” (4 ans avant la vente ou 80% de la période de plus-value.)

L’article 6a(b) de l’Ordre Temporaire (ajouté dans l’Amendement de l’ordre Temporaire) autorise le vendeur d’un appartement résidentiel qui n’est pas un appartement résidentiel à vendre jusqu’à 3 appartements exonérés d’impôt sur les plus-values, sous les conditions suivantes:

1. L’appartement vendu est un “appartement résidentiel” comme défini à l’article 1 de la Loi mais ne rencontre pas la définition d’"appartement résidentiel" de l’article 49(a) de la Loi.

2. Le droit à l’exonération d’impôt sur les plus-values s’applique même si il y a eu “usage non-conforme” des appartements c’est-à-dire sans permis

3. La vente a été réalisée entre le 1er aout 2011 et le 30 juin 2013.

4. Dans les transactions dans lesquelles la valeur de la vente n’excède pas 2,2 millions de shekels par appartement, une exonération totale d’impôt sur les plus-values sera accordée. Quand la valeur excède cette somme, une exonération partielle sera accordée.

5. Le vendeur n’a pas reçu l’appartement d’un transfert sans contrepartie financière entre le 5 juin 2011 et le 30 juin 2013.

6. La vente n’est pas faite à un parent, défini à l’article 1 de la Loi.

7. Dans l’acte de vente, il a été inscrit que l’appartement doit être utilisé pour usage résidentiel pour au moins 2 années consécutives, période qui devra commencer à courir maximum 6 mois après avoir reçu la propriété de l’appartement par l’acheteur, ou un an après la date de la vente – selon la date la plus récente. Doit être également disposé dans l’acte de vente que l’acheteur est conscient que si cette condition n’est pas remplie il sera redevable d’une taxe d’acquisition au taux de 15% de la valeur de la vente.

Le but de cette disposition est de parvenir à augmenter les appartements disponibles à usage résidentiel et de s’assurer que les appartements soient en effet utilisés pour usage résidentiel.

8. Le vendeur ne peut pas bénéficier d’une exonération, totale ou partielle, accordée par l’article 6a(b) de l’Ordre Temporaire plus de 3 fois.
L’exercice de l’exonération accordée par l’article 6(a) de l’Ordre Temporaire et de celle accordée à l’article 49b(1) de la Loi depuis le 1er janvier 2011 comptera parmi les exonérations accordées par l’article 6a et par conséquent, en général, entre le 1er janvier 2011 et le 30 juin 2013, il sera impossible d’obtenir plus de 3 exonérations dans le total accordé par l’article 6a et 6a(b) de l’Ordre Temporaire et par l’article 49b(1) de la Loi.
De plus, une personne qui souhaitera vendre un appartement exonéré d’impôt sur la plus-value par l’article 49b(1) après le 1er juillet 2013 devra attendre 8 ans (selon le 71eme Amendement de la Loi) depuis la dernière vente exonérée, incluant les exonérations prévues a l’article 6a(b) de l’Ordre Temporaire.

9. Usage mixte – Dans le cas où un appartement a été divisé en deux unités séparées, chacune d’elles remplit la définition d’"appartement résidentiel" individuellement et indépendamment, bien que l’un d’entre eux soit utilisé comme résidence et l’autre non. Si le premier est vendu, le deuxième appartement pourra bénéficier de l’exonération de l’article 6a(b) de l’Ordre Temporaire et la première unité se verra accorder une exonération conformément a l’article 6(a) de l’Ordre Temporaire ou a l’article 49b(1) de la Loi.

Dans ces circonstances, chacun de ces appartements résidentiels sera examiné séparément concernant le plafond d’exonération (2,2 millions de shekel).
Dans le cas où le vendeur de l’appartement décide de combiner ces deux unités en une seule unité avant la vente, l’usage principal fait de l’appartement en tant que tout sera examiné, et le seuil d’exemption de 2,2 millions de shekels doit s’appliquer à tous les droits dans l’appartement unifié.

Il doit être noté que la question de savoir si une ou deux unités séparées sont concernées est une question de fait qui sera examinée en fonction de l’état actuel de l’appartement actuel et pas forcement en fonction de son état sur plans.

Ce document ne constitue pas une consultation juridique et ne remplace pas un conseil juridique et/ou fiscal spécifique. Nous serons heureux de répondre à toutes vos questions juridiques. Notre cabinet est spécialisé en fiscalité internationale, en droit immobilier, en création et gestion de sociétés, de fiducie (trust) et de fonds.

Maitre Lior Pick.

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