Par Philippe KOSKAS
Rubrique: Droit & fiscalité
Publié le 7 juillet 2008 à 07:39

Conclure un Bail Commercial en Israël. Le changement de local pour un commerçant est souvent synonyme d’incertitude. Incertitude sur le fait de savoir si sa clientèle acceptera de le suivre à sa nouvelle adresse, incertitude relative aux frais importants générés par un changement de local.

D’où l’importance de la stabilité du local commercial,une enseigne qui change d’adresse trop souvent pourra connaître des problèmes dans son développement.

Comme dans d’autres domaines, le droit du bail en Israël a ses propres spécificités qu’il est important de connaître avant d’entamer toute négociation et qui sont très différentes du droit français.

Les contrats de baux en France sont régis par nombre de clauses d’ordre public, il n’en n’est rien en Israël.

C’est la raison pour laquelle pour nombre de personnes, ayant l’habitude du système français, il est souvent difficile de négocier au mieux les contrats d’ordre commercial.

Le bailleur en France est lié à une durée minimale du bail de neuf années quand le locataire peut de son côté mettre fin au contrat à la fin de chaque période de trois ans.
En Israël, le contrat fait office de droit pour les parties, il n’existe pas de période minimale du contrat ou de renouvellement automatique du contrat.

Il faut donc se rendre à l’évidence, le droit israélien en matière de droit au bail est moins protecteur que le droit français.

Le local trouvé, il est facile, il est tentant de signer un contrat de bail de courte durée qui permet au locataire de “tester l’endroit” du point de vue commercial.

Il existe également des propriétaires de locaux vétustes qui proposent leur bien à un prix symbolique à condition que le contrat soit de courte durée afin de pouvoir relouer ce bien à un prix augmenté de manière considérable à la fin du bail en bénéficiant des améliorations effectuées par le locataire.

A la fin de la période du bail, le propriétaire est libre de demander un nouveau loyer, l’augmentation sera d’autant plus consécutive que le commerce est prospère. Le propriétaire est totalement libre quant au montant de l’augmentation.

Il est donc primordial de demander au propriétaire un contrat de longue durée. Il est également possible de prévoir un contrat plus court (deux ou trois ans) avec une ou plusieurs périodes d’option pour le locataire de le renouveler(chaque période pouvant être de deux ou trois ans).

Dans ces deux cas devront, bien entendu, être fixé le taux d’indexation ainsi que l’augmentation annuelle.

Dans la majorité des cas, les loyers seront indexés sur le coût de la vie tous les ans ,les loyers seront également majorés tous les deux ou trois ans d’une somme qui sera convenue à l’avance entre les parties au contrat de location.

Le commerçant pourra ainsi rentabiliser au mieux les investissements, souvent importants, qu’il a effectués dans les lieux et développer en toute sérénité son activité sans avoir la peur du non- renouvellement de son contrat de bail.—

Philippe KOSKAS. Avocat et Vice président de la Chambre de Commerce et d’industrie Israël-France
Tel:02-6246589
Hahavatselet 7, Jerusalem

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